하자란?

미시공, 오시공, 하자를 의미합니다.
법률 또한 당사자가 예기하고 있는 상태나 성질이 결여된 사실로 공사상의 잘못으로 인한 균열상태, 처짐, 비틀림, 들뜸, 파손, 붕괴, 누수, 누출 또는 접지불량 등 건축물의 안전에 지장을 초래하는 것을 말합니다. 설계도면 및 공사시방서에 표시된대로 지어지긴 했으나, 마무리가 제대로 이뤄지지 않거나 완공 후 고장 또는 파손된 것을 의미합니다. 넓은 의미의 하자에는 건축업자가 계약사항을 고의로 이행안한 소위 부실공사의 경우도 포함시킵니다. 예를 들면, 아파트 면적과 대지분양 면적을 실제 분양공고시보다 작게 분양하는 것, 설계도면과 부가사항에 나타난 시설을 설치하지 않는 것, 선택사항품목, 설치비 과다징수 및 모델하우스 제품과 상이한 것 등도 포함되는 것입니다. 아파트 하자 문제는 이해당사자가 사업주체와 분양주와 관계로, 치유수단으로는 공법상 하자보수와 사법상 손해배상 청구의 방법이 있습니다.

하자보수 기간

집합건물 등에 대한 하자보수기간은 그 사용검사일(단지안의 집합건물 등의 전부에 대하여 임시사용승인을 얻은 경우에는 임시 사용 승인일을 말함.) 부터 주요 시설인 경우에는 3년 이상으로 하고 그 외의 시설인 경우에는 2년 이상으로하되, 하자보수대상인 주요 시설 및 그 외 시설의 구분 및 범위에 따른 기간은 공동주택관리령과 같습니다.
사업주체와 건축주는 집합건물의 내력구조부에 중대한 하자가 발생한때에는 10년의 범위 내에서 이를 보수하고, 그로 인한 손해를 배상할 책임이 있습니다. 하자 보수 기간 내에 집합건물의 구조안전에 중대한 하자가 있다고 인정하는 경우에는 안전진단을 실시할 수 있습니다. 이 경우 안전진단의 대상, 절차 및 비용 부담에 관한 사항과 안전진단 실시기관의 범위 등에 관여하는 대통령령으로 정합니다.

내력구조별 하자의 범위와 보수기간

· 하자보수의 기산점

― 공용부분 - 사용승인일
― 전용부분 - 인도일

• 내력구조별 하자보수기간
• ① 기둥, 내력벽(힘을 받지 아니하는 조적 벽 등을 제외) : 10년
• ② 보, 바닥, 지붕 : 5년 하자의 범위
• ③ 내력구조부에 발생한 결함으로 인하여 당해 집합건물이 무너진 경우
• ④ 안전진단 실시결과 당해 집합건물이 무너질 우려가 있다고 판정된 경우
• 그러므로 하자보수 공사는 빠르면 빠를수록 좋습니다.
• 공종별 하자기간 내에 건축주에게 하자보수를 요구한 내용증명이나, 합의 내용각서가 있다면 하자기간 이후라도 청구가 가능합니다. 건물의 하자상태가 없다고 해서 하자가 없는 것은 아닙니다. 구조적으로 보이지 않는 하자가 더욱 심하고 차후 더욱 큰 하자로 발생될 확률이 높습니다.
  또한 하자보수 공사가 전문업체의 견적보다 낮은 금액으로 공사를 했다고 해서 좋아할 일 만은 아닙니다. 업자가 이윤을 남기기 위해 낮은 품질의 자재와 공법을 쓰기가 쉽기 때문입니다. 자재와 공법의 기본적인 품질은 유지해야 하자발생과 재 보수 요인을 줄일 수 있습니다.
  
  안전하고 만족스러운 하자보수공사를 위해서는 하자보수 전문업체를 찾는 것이 바람직합니다. 하자보수청구에 경험이 없는 입주자라면 모든 과정을 한꺼번에 해결해 줄 수 있는 전문업체를 찾는 것이 효과적입니다. 하자보수 전문업체에 맡길 경우 유리한 점은 공사 후 하자발생시 보수를 요구하기 쉽다는 것입니다.
  
  하자보증금 청구 또한 건축주가 완강하게 나올 경우(하자보증금 가처분 신청, 지급정지) 법적으로도 매끄럽게 처리할 수 있는 행정전문가가 있는 업체를 선정해야 합니다.

하자보수 업무

※하자보수 범위 및 기간

하자보수 및 대응

건축, 전기, 소방, 기계 등 당사가 전문성(하자진단팀)이 있는 직원으로 하여금 문제점 및 하자를 발췌 후 법적 대응 방안 강구.